Имущественный налоговый вычет при НДФЛ

В соответствии с пунктом 1 статьи 220 НК РФ налогоплательщики имеют право на следующий налоговый вычет по НДФЛ.

При продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, которые находились в собственности налогоплательщика менее 3 лет, он имеет право на налоговый вычет в размере дохода от продажи, но не более 1 млн. руб. Если продается какое-то другое имущество, которое находилось в собственности налогоплательщика менее 3 лет (например, автомобиль), то лимит устанавливается в размере 125 тыс. руб.
Если жилой дом, квартира (и т. д.) были в собственности налогоплательщика 3 года и более, то налоговый вычет предоставляется в полном размере суммы, полученной от их продажи. То же самое касается и иного имущества.
Правда, вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг.
При продаже доли в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.


Вычет предоставляется, когда налогоплательщик представляет в налоговую инспекцию налоговую декларацию по НДФЛ и прилагает письменное заявление с требованием о предоставлении ему имущественного налогового вычета. После этого нужно быть готовым предъявить налоговикам подтверждающие право на вычет документы.
Однако прямо в статье 220 НК РФ установлено, что положения настоящего подпункта не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.
Теперь самое главное — это установить, осуществляется продажа имущества в рамках предпринимательской деятельности или нет. На самом деле, это достаточно сложно. Ни контролирующие органы, ни арбитражные суды четкой позиции не имеют.
На данный момент есть несколько противоречивых мнений.
Во-первых, если стоимость имущества учитывалась предпринимателем в его расходах при расчете НДФЛ (например, здание амортизировалось), то имущественный налоговый вычет при продаже такого имущества предоставлять нельзя. Ведь если стоимость имущества уже учитывалась в расходах предпринимателя, то второй раз тот же самый расход учитываться не должен. А имущественный налоговый вычет, по большому счету, и есть тот самый расход, который государство как бы предоставляет налогоплательщику (Письмо Минфина России от 18 августа 2008 г. № 03-04-05-01/303).
Во-вторых, если имущество и использовалось в предпринимательской деятельности, но его стоимость в налоговых расходах предпринимателя не учитывалась, то имущественный налоговый вычет предоставить можно (Письмо Минфина России от 11 января 2009 г. № 03-04-05-01/303).
В-третьих, если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то предоставление налогового имущественного вычета недопустимо ни при каких условиях (Определение ВАС РФ от 27 октября 2008 г. № 14235/08).
В-четвертых, есть мнение, что такой имущественный вычет возможен, если имущество предпринимателя перестало им использоваться в предпринимательской деятельности (Письмо УФНС России по г. Москва от 8 сентября 2008 г. № 28-10/08581).
В-пятых, предоставлять вычет можно в любом случае, ведь отделить личное имущество физического лица от его имущества как предпринимателя нельзя (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28 октября 2008 г. № Ф04-6196/2008 (13272-А70-19) и ФАС Уральского округа от 18 марта 2008 г. № Ф09- 11491/07-С2).
В-шестых, если имущество продается от имени гражданина, а не от имени предпринимателя и реализация не связана с предпринимательской деятельностью, то имущественный налоговый вычет предоставить можно (Постановление ФАС Центрального округа от 17 июня 2009 г. № А62-3227/2008).
Однако, среди всех позиций имеет преимущество Определение ВАС РФ, при котором если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то предоставление налогового имущественного вычета невозможно.

Приятным фактом для индивидуальных предпринимателей является то, что на них распространяется имущественный налоговый вычет по приобретению жилья, предусмотренный в подпункте 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ.
Вычет предоставляется в сумме, израсходованной на новое строительство или приобретение на территории России жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них, в размере фактически произведенных расходов. Также вычет предоставляется в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам или кредитам, полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство или приобретение жилья.
Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 2 млн. руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам или кредитам, полученным на строительство или приобретение жилья.


Для подтверждения права на рассматриваемый вычет предприниматель должен представить в налоговые органы:
• при строительстве или приобретении жилого дома — документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю в нем;
• при приобретении квартиры, комнаты, доли в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме — договор о приобретении жилья, акт о передаче жилья налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на жилье или долю в нем.


Этот вычет предоставляется предпринимателю на основании его письменного заявления, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денег предпринимателем по произведенным расходам. Этими документами могут быть квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы.
Повторное предоставление рассматриваемого имущественного налогового вычета не допускается.
Если в налоговом периоде такой вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.
Этот имущественный вычет, так же как и предыдущий, предоставляется на основании письменного заявления при подаче налоговой декларации в налоговую инспекцию после окончания налогового периода.